Наша продукция

Методы оценки стоимости строительства

Оценка стоимости недвижимости состоит из следующих стадий:

• определение задачи;
• предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;
• сбор и анализ данных;
• применение уместных подходов к оценке стоимости объектов недвижимости;
• согласование результатов, полученных с помощью различных подходов;
• отчет о результате оценки стоимости.

В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный), на основе которых определяются различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. д.

Методы оценки недвижимости зависят от принимаемого подхода. При достаточно развитом рынке недвижимости процедура определения стоимости сводится к сравнению капитальных стоимостей объектов. Если недвижимость используется для целей инвестирования, необходимо сравнить арендные платежи или возможные доходы покупателя при других схемах инвестиций.

Приведенные выше два процесса описывают, соответственно, сравнительный и доходный подходы к оценке. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, магазин или гостиница). Объем розничной торговли или количество проживающих клиентов в отеле являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным.

И наконец, если собственность обычно не покупается и не продается, если не существует развитого рынка или когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (госпитали, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и стоимости замещения с учетом износа или методом восстановительной стоимости. В большинстве случаев необходимо определить стоимость недвижимости с использованием всех трех подходов - затратного, доходного и сравнительного, а затем согласовать полученные результаты.

В практике операций с недвижимостью встречаются самые разные ситуации оценки объектов. При этом каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества на первый план выдвигаются не экономические, а социальные и политические требования. В странах с развитой и относительно сбалансированной рыночной экономикой при оценке недвижимости, когда это возможно, применяют все три подхода.

При этом окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка. Для оценки стоимости приносящей доход собственности может быть использован только затратный подход. В этом случае оценивают стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитают из нее сумму оцениваемого износа зданий и сооружений. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного.

Результатом является оценочная стоимость собственности. При затратном подходе важный показателем является разница между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью (или стоимостью воспроизводства) объекта. Восстановительная стоимость определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии (без учета износа) с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ, что и объекта оценки. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных материалов и конструкций, а также современного оборудования. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога.

Исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации необходимо определить, какую из этих двух стоимостей принимать во внимание. Затратный подход применяется для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц или ареста объектов недвижимости, когда необходимо выделить объекты налогообложения (здание и земельный участок) или часть имущественного комплекса, на который будет наложен арест.

Кроме того, затратный подход применяется при технико-экономическом обосновании нового строительства, выборе наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка, профиля объекта недвижимости, итоговом согласовании стоимости объекта недвижимости, оценке зданий специального назначения и объектов на "пассивных" секторах рынка, страховании и т. д.

Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости. Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего (см. приложение).

Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, выполняется для определения налогооблагаемой базы на данный земельный участок, установления размеров компенсаций при отчуждении земли в случае принятия решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю.

В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из ее доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям. Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:
а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
б) физические характеристики участка;
в) данные о взаимосвязи участка с окружением;
г) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этой информации могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и др.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:
- метод по сопоставимым продажам;
- метод соотнесения (переноса);
- метод капитализации земельной ренты;
- метод техники остатка для земли, метод развития земельного участка. Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки - это, как правило, так называемые цены продавца (т. е. завышенные цены), тогда как для сопоставления и сравнения необходимы фактические цены сделок (они, как правило, на 8-12% ниже публикуемых).

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками осуществляется по двум компонентам: по элементам сравнения и единицам сравнения.

Основными элементами сравнения являются: условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка отличаются от обычных (например, для покупки участка взят 100%-ный кредит) или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам, такие сделки необходимо тщательно анализировать и делать соответствующие поправки к цене данной сделки.

Аналогичный подход должен быть и к условиям самих продаж - к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец в момент сделки. Получение достоверных данных по условиям продаж - непростая задача. Другая трудность - это определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Чтобы сделать поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т. е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегистрированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой - падают.

По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%. При анализе соотношения спроса и предложения на земельном рынке можно выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Следует отметить, что принятие того или другого законопроекта или правительственного постановления может оказать значительное влияние на ситуацию на земельном рынке.

Физическими характеристиками земельных участков могут быть тип почв, размеры и конфигурация, рельеф, гидрогеологические параметры и пр. На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка. Например, в 30-километровой зоне Подмосковья она выше, чем в более удаленных от Москвы зонах.

При оценке земельного участка методом соотнесения (переноса) вопрос сводится к разделению общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие - цену здания и цену земельного участка. При этом первоначально оценивается стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать практически невозможно, так как в настоящее время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации из-за отсутствия как такового рынка аренды земельных участков.

Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участка отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельною участка и объекта недвижимости, построенного на нем.

В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку. Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Метод развития участка предполагает следующую последовательность действий:
- определение размеров и количества индивидуальных участков;
- расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж:
- расчет издержек освоения участков и их продаж с распределением их ко времени;
- определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков:
- определение ставки дисконта;
- дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие лапного решения. Часто размеры земельных участков определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов. Размеры и иди ни дуальных земельных участков обычно составляют от 6 до 20 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, для разбивки общего участка на индивидуальные выбираются участки по 12 соток.

Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также на которые построены жилые дома по индивидуальным проектам.

Стоимость освоенных участков определяется с использованием метода сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.

Издержки на освоение и продажу земельных участков включают в себя расходы по расчистке, планировке и разметке участка, строительству подъездных дорог, инженерных коммуникаций, подводке электричества и газа, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр.

В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором в случае успешной реализации проекта. Величина общей выручки от продаж определяется как произведение стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.

График освоения и продаж участков строится путем прогнозирования периода освоения и продаж земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков, эти станки должны быть довольно высокими ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

Существуют три основных способа определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

Метод сравнительной единицы (дли метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры, 1 место и пр. Эго наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.

Метод разбивки по компонентам, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр.

Укрупненные стоимостные показатели могут быть рассчитаны на 1 м3, 1 м2, 1 погонный метр, 1 нормо-час и т. д. Метод количественного обследования заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если имеются старые сметы оцениваемого объекта, по которым он строился.

В противном случае эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой документации.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Понятие "износ", используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия "амортизации", применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете - это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной стоимости.

При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта. Как известно, существуют три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости с течением времени (например, дефекты конструктивных элементов).

Физический износ является результатом воздействия как эксплуатационных, так и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений. На практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать предполагаемой выгоды. Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод). Функциональное устаревание (или функциональный износ объекта) заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости.

Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату оценки без обновленные элементов. К неустранимому функциональному износу относиться уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и с недостатком качественных характеристик здания.

Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы. Внешний износ или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

Причинами внешнего износа являются общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр. если физический и, в определенной степени, функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним. Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, внешнего воздействия, другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

12.05.2004
"Экономика и учет в строительстве" № 3/2004